Abuso de suelo. Oleada de denuncias apunta a corrupción inmobiliaria en tiempos de Mancera

Acompañado por una lluvia de acusaciones de corrupción, el boom inmobiliario de la Ciudad de México detonó una oleada de denuncias por irregularidades en la construcción de inmuebles. 

Las acusaciones ciudadanas por violación de uso de suelo pasaron de 3 mil 643, durante la administración de Marcelo Ebrard, a 8 mil 463, en el gobierno de Miguel Ángel Mancera. El incremento de 132 por ciento ha sido el más alto en la historia de la capital del país.

Un cruce de datos elaborado por EMEEQUIS, basado en información de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT), revela que el ritmo de crecimiento de las denuncias comenzó en 2012, último año del gobierno de Ebrard, cuando se presentaron 846 acusaciones. A lo largo de aquel sexenio la cifra no superó los tres dígitos. 

Sin embargo, a partir de 2013, con Mancera, las delaciones rebasaron el umbral del millar, registrando un incremento constante que llegó a mil 900, en 2018.

“Muchas de las irregularidades que se dan en la ciudad en materia de construcciones se deben en gran medida a que existen vacíos legales, a que tenemos instrumentos de planeación que prácticamente están caducos y que en administraciones anteriores, por estos vacíos legales, se generó un boom inmobiliario en un marco de corrupción, tenemos que decirlo tal como es”, asegura en entrevista Mariana Boy Tamborrell, titular de la PAOT.

La excandidata del Verde Ecologista a la jefatura de Gobierno de la CDMX resalta que las prácticas corruptivas se dan con las autoridades que tienen atribuciones para sancionar económicamente a los desarrolladores inmobiliarios, como es el caso de las alcaldías y del Instituto de Verificación Administrativa (Invea).

En el actual gobierno capitalino, se han señalado a varios funcionarios de la administración pasada por malos manejos y corrupción. A Alejandro García Robles, exdirector de instrumentos de desarrollo urbano de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), se le acusa de autorizar varios polígonos de actuación para la construcción de varios inmuebles, violando los usos de suelo. 

En febrero pasado, Ileana Villalobos, titular de la Seduvi, indicó que se enviaron expedientes y denuncias contra García Robles a la Contraloría Interna. 

Desde 2018 este exfuncionario tiene abierta una investigación por parte de la Procuraduría General de Justicia de la Ciudad de México, derivada de las anomalías en las edificaciones que se derrumbaron tras el sismo de 2017.

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En días pasados, otros personajes de la gestión de Mancera fueron fichados por la Interpol, ya que cuentan con una orden de aprehensión por desvío de recursos dedicados precisamente a la reconstrucción de edificios por los daños del sismo. Se trata del exsecretario de la Seduvi, Felipe de Jesús Gutiérrez, y del exsecretario de Obras y Servicios, Edgar Tungüi, quienes ahora son cosiderados prófugos de la justicia.

GRAN INVERSIÓN, GRANDES IRREGULARIDADES

Datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) indican que, en el sexenio pasado, de los 36 mil millones de dólares de inversión en el sector a escala nacional, 15 mil 381 millones se destinaron a la Ciudad de México, para la construcción de 156 proyectos, que en total suman 20 millones 476 mil 769 metros cuadrados.

A inicios de la administración de Mancera se estimaba una inversión inmobiliaria de 9 mil millones de dólares, pero al final este compromiso se elevó a poco más de 15 mil millones de dólares, lo que equivale a un incremento de 70 por ciento. 

En febrero pasado, la jefa de gobierno de la Ciudad de México, Claudia Sheinbaum Pardo, denunció irregularidades en los polígonos de actuación, que fueron detectadas en una revisión de la Seduvi. Del análisis de 174 dictámenes, 48 presentaron anomalías, entre las principales se encuentran: asignación de un mayor potencial de construcción, determinación de límites de zonificación que originan mayor área habitacional y autorización de mayor cantidad de niveles de construcción. 

Los polígonos de actuación son la superficie delimitada del suelo integrada por uno o más predios, se establecen a solicitud de la administración pública o de particulares para realizar proyectos urbanos mediante la relotificación y relocalización de usos de suelo.

Información revelada por la actual administración capitalina indica que a partir de 2013 fueron autorizados 333 polígonos de actuación, cuando en 2012 eran 59. Tan sólo entre 2017 y 2018 se otorgaron 174 polígonos, que son los que están siendo revisados. No obstante, Sheinbaum Pardo ha dicho que los polígonos pudieran ser más, ya que los registros de la Seduvi no estaban en orden.

Lo anterior tiene una relación directa con el número de denuncias presentadas por violación de uso de suelo. Al observar los registros de la PAOT destaca que 2017 y 2018 son los años con mayor número de denuncias, mil 605 y mil 897, respectivamente.

De acuerdo con información de la PAOT, las denuncias por violación al uso de suelo frenaron su ritmo de crecimiento durante los primeros nueve meses del gobierno de Sheinbaum, se contabilizan mil 359 acusaciones de irregularidades, 12% menor a la cantidad que se reportó en el mismo periodo de 2018. 

ALCALDÍAS TOP: LA PLUSVALÍA ES LA QUE MANDA

Cinco alcaldías concentraron 65 por ciento de las denuncias de 2013 a 2018: Cuauhtémoc con mil 456, Benito Juárez con mil 130, Álvaro Obregón con mil 48, Coyoacán con mil 31 y Miguel Hidalgo con 859. El caso de la Cuauhtémoc sobresale, ya que pasó de 304 denuncias con Ebrard, a mil 456 con Mancera, 379 por ciento más.

“La alcaldía Cuauhtémoc, por la misma plusvalía de algunas de sus colonias, ha tenido un mayor interés por parte de los desarrolladores. Es una de las alcaldías que tiene el mayor número de inmuebles catalogados (con valor histórico y artístico) y por lo cual tenemos un gran volumen de denuncias”, indica Boy Tamborrell.

Aproximadamente 80 por ciento del territorio de la alcadía corresponde a áreas de conservación patrimonial, que incluyen más de 9 mil inmuebles catalogados por el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH), el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura (INBAL), en el ámbito federal, y por la Seduvi, en el ámbito local, según el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano en Cuauhtémoc. 

Las inversión inmobiliaria para la alcaldía en el sexenio pasado fue de alrededor de 2 mil millones de dólares para 15 proyectos. 

De enero a septiembre de este año, la Cuauhtémoc conserva el primer lugar con 287 denuncias, seguida por Benito Juárez con 161, Coyoacán con 159 y Álvaro Obregón con 158.

El Reporte del Mercado Inmobiliario Residencial CDMX 2019 realizado por Lamudi informa que, de las 16 alcaldías que conforman la Ciudad de México, Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón, Cuauhtémoc, Coyoacán y Tlalpan concentran 70 por ciento de la nueva oferta de vivienda residencial, es decir, son los lugares en donde más inmuebles se construyen.

Respecto a la oferta de oficinas, la firma de bienes raíces Newmark Knight Frank reporta que en el primer trimestre del año están en proceso de construcción 67 edificios en la Ciudad de México, lo que representa alrededor de un millón 475 mil 884 metros cuadrados, principalmente en los corredores Insurgentes, Polanco y Reforma. La tendencia de crecimiento al año es de 500 mil metros cuadrados desde 2015.

CERO PERMISOS 

Ante la serie de anomalías detectadas y la revisión que se lleva a cabo a proyectos inmobiliarios, algunas alcaldías decidieron no dar autorizaciones de construcción. Información de Seduvi detalla que se vigila el cumplimiento de la normatividad en 200 proyectos.

Hasta la fecha se ha dialogado con 150 empresas y agrupaciones del sector inmobiliario, se busca que los proyectos respeten la zonificación con los niveles permitidos, los porcentajes máximos de construcción y mínimos de áreas libres. 

“Son soluciones radicales para problemas radicales, las obras irregulares no sólo han lacerado a la Ciudad de México sino a todo el país, el tema de la corrupción es muy insultante. Habrá que buscar la solución inmediata, los canales pertinentes para ver de qué manera sí dar permisos y que el crecimiento no se frene”, afirma Pablo Vásquez Rodríguez, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

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De acuerdo con la AMPI, en los primeros seis meses del año la inversión del sector inmobiliario en la Ciudad de México cayó 70 por ciento, sin embargo, los empresarios del ramo están dispuestos a que haya un cambio de fondo.

“Nosotros como asociación abrazamos esas políticas nacionales, estamos en un momento favorable porque la política nacional va enfocada a la anticorrupción, dar seguridad y certeza jurídica”, comenta Vásquez Rodríguez.

DEL LADO DE LOS INMOBILIARIOS

Los empresarios inmobiliarios buscan que los trámites para los permisos de construcción en la Ciudad de México se digitalicen, para minimizar el tiempo de los procesos y evitar la corrupción.

Un diagnóstico de corrupción en el sector inmobiliario de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad (MCCI), que realizó con base en entrevistas presenciales, talleres y encuestas en línea, devela que 94 por ciento de las empresas han sido víctimas de corrupción y/o extorsión por alguna autoridad a la hora de realizar algún trámite para construcción.

El documento resalta que en la Ciudad de México es necesario realizar 15 trámites para obtener un permiso de construcción, mismos que representan decenas de requisitos que se entregan de manera presencial ante diferentes autoridades como las alcandías, la Seduvi, el INAH, el INBAL, la Secretaría del Medio Ambiente (Sedema), la Comisión Federal de Electricidad, entre otras.

Resultados de la investigación de MCCI arrojaron que el principal motivo por el cual se recurre a la corrupción es para agilizar trámites, con 64.6 por ciento de las respuestas de las empresas, seguida de la evasión de multas y sanciones con 39.4 por ciento, y para obtener licencias o permisos con 30 por ciento.

Las alcaldías que fueron señaladas como las más corruptas en los procesos de autorización para una construcción son: Gustavo A. Madero, Álvaro Obregón, Cuajimalpa, Benito Juárez, Azcapotzalco, Coyoacán, Cuauhtémoc, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo.

El trámite más propenso a actos de corrupción es el registro de la manifestación de construcción, pues el costo por liberarlo es de entre 2 y 15 millones de pesos y los proyectos pueden retrasarse seis meses o hasta dos años.

Algunos de los sobornos que solicitan las autoridades a las empresas son los siguientes:

• Una cuota de 20 mil pesos por cada departamento que se construya.
• Un departamento de los que se construya.
• Un tráiler de víveres.
• Boletos para eventos como la Fórmula 1 para funcionarios.
• La demolición de obras dañadas por el sismo de 2017.
• Arreglar parques y poner luminarias. 

APARENTE LEGALIDAD

Un ejemplo de acuerdos irregulares a cambio de permisos es el caso de La Mexicana, en Santa Fe, que impulsó Mancera en 2016. Grupo Danhos, de David Daniel Kabbaz Chiver, y Grupo Copri, de Alejandro Allende Cos, invirtieron 2 mil millones de pesos para su construcción; 30 por ciento de las 28 hectáreas disponibles se destinaron para el desarrollo de mil 650 departamentos.

De acuerdo con las características del inmueble y su ubicación, los departamentos se considerarían viviendas residenciales plus o premium, que tienen precios de venta en el mercado que van de los 8 millones de pesos y, en ciertos casos, superan los 15 millones, según cifras del portal inmobilario Lamudi.

A la fecha, la construcción de los departamentos se encuentra suspendida por orden del Tribunal de Justicia Administrativa de la Ciudad de México, ante la demanda de particulares. Tras esto, los desarrolladores exigieron la indemnización por 2 mil millones de pesos a la admnistración de Sheinbaum Pardo. Sin embargo, se han encontrado irregularidades, como la falta del registro de la manifestación de construcción, según consta el Informe Individual de Auditoría correspondiente a la Seduvi, de la Cuenta Pública de la Ciudad de México 2017.

Los responsables de la obra no cubrieron el pago por concepto de derechos y aprovechamientos por el registro de la manifestación de construcción tipo C, con un costo de 7 millones 643 mil pesos.

“La Seduvi… omitió vigilar que el particular adherido al sistema, responsable de la ejecución de las obras de dicho parque, cubriera el pago por concepto de derechos y aprovechamientos por el registro de la manifestación de construcción tipo C”, resalta la auditoría.

Tanto Danhos como Grupo Copri han sido señaladas por haber formado parte de la lista de empresas consentidas durante las tres últimas administraciones capitalinas, que abarcan de 2000 a 2018, como lo han documentado diversos medios de comunicación.

¿CÁRTELES INMOBILIARIOS?

Mariana Boy declina confirmar la existencia de cárteles inmobiliarios en la Ciudad de México, ya que, asegura, muchas empresas utilizan diferentes razones sociales.

“Es difícil de hablar de cárteles inmobiliarios como tal, porque normalmente para nosotros las empresas inmobiliarias, las constructoras para cada uno de los distintos proyectos, cambian de razón (social), entonces, es difícil identificar si el desarrollador de la construcción A es el mismo de la construcción B, C Y D”.

Este medio digital requirió una entrevista con exjefe de gobierno y ahora senador, Miguel Ángel Mancera, pero su contacto de comunicación refirió que no estaba tocando nada concerniente a la Ciudad de México.

Algunos alcaldes han denunciado la existencia de estos cárteles y la manera en la que operan. En mayo pasado, Layda Sansores, de Álvaro Obregón, y Víctor Hugo Romo, de Miguel Hidalgo, declararon ante medios de comunicación que despachos de desarrolladores defienden obras irregulares con documentación falsa, por lo que han presentado denuncias penales, aunque no revelaron nombres para que no se amparen. 

Una investigación periodística apunta hacia la existencia de un “cártel inmobiliario” que involucra a Mancera y al extitular de Seduvi, Simón Neumann. El reportaje publicado en La Silla Rota habla de 11 desarrollos departamentales que fueron construidos y/o vendidos por funcionarios de la administración pasada, que a la vez fueron accionistas o representantes legales de las empresas.

La revista Proceso también sacó a la luz otros nombres de gente cercana al exjefe de gobierno, como los hermanos Julio César y Luis Ernesto Serna Chávez, el primero fungió como su jefe de gabinete y el segundo como su secretario particular. Ambos poseerían patrimonios inmobiliarios con valor superior a 130 millones de pesos.

En el caso de Julio César Serna, quien también estuvó a cargo de la Central de Abastos de la Ciudad de México, el mes pasado se anunció su inhabilitación por 10 años por la presunta venta irregular de bodegas.

FALTA MANO DURA DE LA PGJ

De 2002 a la fecha, la PAOT ha presentado 500 denuncias penales ante la Fiscalía Especializada en Delitos Ambientales y Protección Urbana (FEDAPUR) de la Procuraduría General de Justicia (PGJ), 90 por ciento de los cuales señalan violación de uso de suelo y construcciones irregulares. Los delitos más graves por los que se denunció son: identificación de niveles excedentes, falta de registro de manifestación de construcción o porque la obra está dentro de un área de valor ambiental, sin embargo, sólo una de las denuncias se ha podido judicializar.

“Esto es un tema fundamental, es el principal reto, la PAOT se ha ido consolidando, pero falta pasar a la segunda fase, que es: qué pasa con la resoluciones que emitimos o con las denuncias penales. Necesitamos que haya resultados, es algo que no depende de nostros (la judicialización), depende de la PGJ y las sanciones del Invea y la alcaldías”, asegura Boy Tamborrell.

Según la PAOT, se requiere una mayor coordinación y comunicación entre las autoridades. Falta seguimiento a los casos y verificación constante de las alcaldías y el Invea, pues existen muchas obras con sellos de suspensión en las que continúa la actividad por parte de las constructoras con total impunidad.

La plataforma “Obra Chueca”, una herramienta digital lanzada en 2017 para que la ciudadanía reporte construcciones irregulares, registra hasta agosto 230 denuncias por proyectos que están suspendidos o clausurados pero siguen trabajando, y 223 obras que fueron terminadas sin sanción en la Ciudad de México.

UN LOGRO

El pasado 7 de julio, la PAOT anunció que pudo vincular a proceso penal al desarrollador del inmueble Baja California 370, ubicado en la alcaldía Cuauhtémoc, siendo la única denuncia penal judicializada. La razón social de la empesa encargada de la construcción es Ghetto Arquitectos, S.A. DE C.V.

La denuncia ciudadana fue presentada ante la PAOT el 11 de abril de 2016 por violar la zonificación, es decir, se construyeron niveles excedentes. Estaba autorizada una construcción de 8 pisos, pero el desarrollador levantó 7 niveles más; el edificio que mediría 24 metros terminó erigiéndose de 47.

Un año después (10 de abril de 2017), la procuraduría emitió una resolución administrativa en la que confirmó la violación del uso de suelo y determinó la clausura por parte del Invea, sin embargo, los encargados de la obra en varias ocasiones retiraron los sellos y el 25 de julio se presentó la denuncia ante la FEDAPUR.

Poco antes, el 3 de julio, asesinaron a la activista Cristina Vázquez, quien vivía en el edificio colindante y en varias ocasiones denunció las irregularidades de la construcción y que se había convertido en un nido para la delincuencia. Tras esto, se logró llevar ante un juez penal el caso de esta obra ilegal, dos años después de que la PAOT levantó la denuncia.

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Los vinculados a proceso por su probable responsabilidad son el director responsable de obra y el representante legal de la persona moral propietaria del inmueble. De encontrarse culpabilidad, los imputados irían a prisión y además se multaría a la empresa.

Ghetto Arquitectos ha tenido otras controversias. En el caso del inmueble Minatitlán 21 en la alcaldía Magdalena Contreras, en 2012 los vecinos también denunciaron que se estaba incumpliendo la zonificación permitida. Aun cuando las autoridades clausuraron la obra, la empresa seguía construyendo, tan es así que en 2016 señalaron que la edificación estaba casi concluida.

CUSTODIA DE FOLIOS

Uno de los castigos más severos para los desarrolladores inmobiliarios es la custodia de folio real del predio, una atribución de la PAOT con la cual puede impedir a la empresa propietaria realizar cualquier operación de compra-venta del inmueble. 

Esta medida precautoria tiene una vigencia de tres años, pero se pueden solicitar una infinidad de prórrogas por el mismo lapso de tiempo hasta que el desarrollador compruebe la regularización de la obra. 

En 2014, la PAOT obtuvo la facultad de solicitar la custodia de folio real del predio al Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, desde entonces ha pedido la de 135 obras. Aun así, se contabilizan 236 inmuebles que rebasan los niveles permitidos en los programas de desarrollo urbano de las alcaldías, pero en muchos casos ya están ocupados y no se impone la medida para no afectar a terceros.

Los 236 inmuebles representan 461 niveles excedentes. En 145 de estos casos (60 por ciento) no se cuenta con manifestación de construcción.

“Sabemos que esto es una medida con bastante fuerza, lo hemos platicado con desarrolladores que nos comentan que para ellos es más fuerte que se les custodie el folio real a recibir otra sanción por cualquier otra autoridad administrativa, donde la multa puede ser de 60 mil a 100 mil pesos, pero la pagan, siguen y venden su desarrollo, con la custodia del folio real la inversión corre riesgo”, concluye Boy Tamborrell.

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